1、                 柳叶湖国际会展（中心）酒店 项目可研报告 第一章      总论一、项目名称柳叶湖国际会展（中心）酒店二、项目承办单位及基本情况1、项目承办单位名称常德市新城投资有限公司2、项目承办单位基本情况常德市新城投资有限公司由湖南维一实业集团组建，于2002年8月经工商注册登记成立，注册资金1亿元人民币。法人代表肖勇。公司主要经营范 2、围包括：房地产开发、地产投资、酒店建设投资、建筑材料、装饰材料、机电设备及配件经销。投资方湖南维一实业集团成立于1997年，由湖南五强产业集团公司和长沙维一置业有限公司共同组建，注册资本1.5亿元。三年来，集团依托雄厚的资金实力、人才实力和技术实力，按现代企业制度规范企业运作，相继开发出一系列符合市场需求，满足消费者需要的房产精品，取得了骄人业绩。公司成功开发运作了航空母舰、白沙苑、维一星城等项目。公司已跃居湖南省民营企业500强（列房地产类第一名）。三、项目提出背景常德市旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家优秀旅游城市。常德经济基础较好，综合经济实力排在全省第二位，第三产业发展较快，发展酒 3、店业的前景十分广阔。柳叶湖省级旅游度假区是常德市重要的开发建设地段，因其得天独厚的自然条件，良好的区域优势，无可争议的投资经商环境，从94年开发建设以来，已先后建成了比赛起点、终点、观礼台、礼宾广场、高标准赛道等体育运动设施，还建成了湖心岛娱乐城、金柳叶度假中心、柳叶湖宾馆等旅游服务设施，已初步具有集吃、游、娱于一体的综合服务功能。但同时柳叶湖度假区的开发尚未形成足够的市场牵引力，综合性的、上档次、上规模的综合旅游服务设施还是一个空白。常德市新城投资有限公司在广泛的市场调研的基础上，为加快柳叶湖旅游度假区的开发速度，完善旅游服务设施，拟在常德市柳叶湖旅游度假区戴家岗地段，建设柳叶湖国际会展（中 4、心）酒店。四、研究依据及范围1、研究依据1.1常德市规划局四分局规划设计要点及土地蓝线图；1.2旅游涉外饭店星级的划分及评定；1.3旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；1.4建设项目经济评价方法与参数；1.5工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建设方提供的其它相关资料。2、研究范围依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。五、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 总用地面积 M2 164502 折合247亩2 总建筑面积 M 5、2 110272 3 容积率 0.67 4 绿化系数 % 40 5 建设工期 年 4 6 建设投资 万元 18446 六、研究结论与建议1、研究结论1.1项目建设符合国家产业政策，能有效地促进常德市建设国家级优秀旅游城市的步伐，开发常德市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求。1.2项目建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进常德市的经济发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。1.3本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。2、建议从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议有关部门对该项目的建 6、设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来常德投资兴业。第二章      项目建设必要性一、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入 人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策 7、鼓励发展。这为开发建设柳叶湖国际会展（中心）酒店带来了良好的契机。二、项目建设能促进当地经济和社会的发展柳叶湖国际会展（中心）酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时柳叶湖国际会展（中心）酒店建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是常德市创建国家优秀旅游城市，开发常德市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要常德市委、市政府把旅游业作为一个重 8、要的新兴产业，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地处柳叶湖畔是常德市柳叶湖省级旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。第三章      市场分析与预测一、常德市旅游宾馆设施现状常德市位于洞庭湖西岸，辖6县2区1市，人口600万左右。改革开放以来，以“长沙的后花园，张家界的生活服务基地”为旅游发展坐标的常德旅游宾馆设施有了较快的发展。1、星级酒店的数量现在全市共有星级酒店20家，其中四星 9、级2家，三星级5家，两星级13家。客房总数为1599间，床位总数为3115个。常德市市区主要星级酒店一览表名称 地理位置 星级标准 客房数 床位数华天大酒店 市武陵大道南段 4 218 410芙蓉大酒店 市洞庭大道西段 4 125 235华都大酒店 市人民中路 3 112 215金海大酒店 市建设路 3 98 174宏大宾馆 市武陵大道中段 3 99 164八百里大酒店 市武陵大道北段 3 63 126芷园宾馆 市芷园路 2 107 235桃林宾馆 市建设东路 3 63 126凯利大酒店 建设西路 2 88 174星宇大酒店 市人民西路 2 48 98华云宾馆 市人民中路 2 91 187金宇 10、宙大酒店 鼎城区武陵镇 2 50 105朗州宾馆 鼎城区武陵镇 2 79 240金叶宾馆 市武陵大道南段 2 44 88交通宾馆 市洞庭大道西段 2 64 120桥南宾馆 鼎城区武陵镇 2 41 90金山宾馆 鼎城区武陵镇 2 33 73金凤宾馆 鼎城区武陵镇 2 33 51玉园宾馆 市建设西路 2 60 1102、客房出租率高于同行业水平，常德市酒店市场的平均出租率为75%，2001年呈现高峰。目前呈持续上升发展的趋势。常德市近年酒店平均出租率年份 1997年前 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均出租率 40-50% 50-60% 55-60% 70-75% 70 11、-75% 70-80%3、经营价格情况常德市星级酒店客房平均价星级 客房平均价（元/间.天）4 3183 2682 208常德市酒店平均房价变化表年份 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均房价上涨率% 15 15 8.6 3.7 7.4 7.6常德市在1996年、1997年和1998年处于酒店建设的高潮期，在这三年间新建和新开涨的酒店星级较高，规模较大，因此对酒店整体房价的提升作用较大。4、区域分布情况常德市的酒店主要集中在常德市江北城区，分布集中，本项目所处的柳叶湖度假区位于常德市城区东北的城乡结合部，正逐渐成为常德市民旅游休闲的新兴地带，但缺乏高水准的 12、酒店物业。二、常德市旅游量的现状情况1、游客2000年全年接待国内旅游者249.5万人次，比上年增长19.3%，接待入境旅游者1.5万人次，增长49.6%；2001年全年接待国内旅游者301万人次，比上年增长20.6%，接待入境旅游者1.82万人次，增长21.3%。2、旅游收入2000年全年旅游总收入12.5亿元，增长11.6%，旅游创汇670万美元，增长21.8%；2001年全年旅游总收入15.7亿元，增长25.6%，旅游创汇830万美元，增长23.9%。3、客源根据常德市旅游局提供的数据表明，常德市旅游客源的构成基本上为常德市本地游客、国内其他地市游客和港澳台、国外入境游客，结构比为50% 13、、30%、20%。4、花费                  花费表           单位：元常德市内旅游者 国内其他地市旅游者 入境旅游者 返乡旅游者人均天花费 50 300 500 3005、停留时间2001年常德市外来旅游者平均停留时间为1.6天，其中团体旅游者停留1.8天，散客平均停留3.7天。6 14、、行程特点常德市本地游客主要行程特点为当天出游，当天返回，并且出游地点主要集中于市内的几大城市公园和常德市境内的花岩溪、桃花源、太阳山等景点。国内游客主要为过境游旅客居多，多为途径常德的旅游团在常德市区酒店逗留一天，其他为直接去常德市的下属县市的旅游景点旅游。入境旅游者与国内游客的行程特点相似。7、住宿设施的选择特点由于本地游客的逗留时间在一天以内，因此不会选择住宿设施。国内和入境游客多选择常德市内的高星级酒店，主要原因是旅行社与这些酒店有协议，其次是这些酒店客房数较其他酒店客房数较多些，有足够的能力来接待团体游客。8、现有景区接待情况桃花源：53万人次/年；花岩溪：12万人次/年；柳叶湖：4 15、7万人次/年。2001年接待国内旅游者301万人次，大部分为长沙客源。接待入境旅游者18200人次。二、市场需求预测常德市酒店业的客源主要有以下几个方面：1、常德市区的客源常德市区现有人口40多万，加上外来人口达50多万。根据常德市城市总体规划，到2020年常德将成为100万人口的大城市。市区住户1999年的实际收入为5650元/人，其中用于文化娱乐的66.5元/人，全年宾馆收入3.5亿元。常德素有“鱼米之乡”的美誉，历来是国家重要的农产品基地，粮、棉、油、干鲜水果产量居全省首位，工业已形成烟业、酒业、米业、制造业、纺织业和造纸等六大主导产业。常德卷烟厂、中国粮食第一股金健米业、中国淡水养殖第 16、一股洞庭水殖及德山酒业、国人啤酒、恒安纸业等一系列特大型企业和企业集团为城市的发展注入强劲的活力。1999年全市实现国内生产总值31.6亿元，经济总量位于全省第二，仅次于省会长沙。市民对餐饮文化娱乐休闲的需求较高，目前仅武陵区就有各类茶楼、餐厅千余家，全市出租车的人均占有量和营业收益也列全省首位，这些都为常德市柳叶湖国际会展（中心）酒店的开发建设经营提供了良好的经济基础。2、外地来常德旅游的客源旅游经济正成为第三产业中引入注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，常德的旅游也随着这种气 17、候热了起来。常德位于湖南省城几大旅游热点的中心，距张家界、衡山、韶山、长沙、岳阳都只有百余公里，是各旅游点之间的中转站。常德市区域也具有丰富的旅游资源，包括有地处武陵区深腹，与世隔绝世外桃源桃花源；有风光旖旎、湖面开阔、湖岸逶迤曲折，面积达17平方公里的柳叶湖；有湖光山色、林丰叶茂、白鹭起舞的花岩溪风景名胜区；有佛教禅宗祖庭，李自成禅隐山夹山寺风景名胜区；有江泽民主席题词的城头山古文化遗址；有“生物基因”宝库湖南屋脊壶瓶山森林公园；常德人还拥有全长3公里，撰诗一万余首，刻嵌壁画43幅，荣获吉尼斯纪录的中国常德诗墙。可以设想，不远的将来，来常德观光 的游客将络绎不绝。常德市的旅游业这几 18、年得到了飞快的发展：年份游客类别 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 年平均增长率接待入境旅游者（人次） 3200 5000 6100 10028 15000 18200 35%接待国内旅游者（万人次） 120 140 168 209 249.5 301 20%按上述增长速度预测到2006年柳叶湖国际会展（中心）酒店营业之际，常德市接待入境旅游者为6万人次，接待国内旅游者为624万人次，必将形成较大的旅游市场，为柳叶湖国际会展（中心）酒店提供了可靠的客源。3、商务客商及会展、运动会带来的客源目前常德市“三资企业”已达200多家，主要是与港澳台商合作，这些客商 19、势必带来可观的境外商务客源，据统计常德去台人员7000余人，加上第二、三代人数已达3万人左右，形成了较大的境外客源市场。常德市有一流的国际标准的水上运动场地，每年在柳叶湖都要举办国际、国内的比赛。常德市还有一流的体育场地设施，先后承办省全运会和国内单项比赛，因体育比赛每年带来的客源有5万人次左右。常德市每年都要举办大型的桃花节和承办一些物资交易会。节展会展吸引外地客商，每年带来的客源有20万人次左右。三、本项目利弊分析优势地理位置优势：柳叶湖度假区作为常德市旅游业发展的重要依托，位于常德城郊接合部，风光优美，距市区仅3公里之遥，将成为常德市民与外来游客旅游度假的重要去处，而拟建项目是目前柳叶湖 20、地区包括常德地区唯一的五星级酒店。因此，地理位置的优越性和一定时期的垄断性和稀缺性是未来客房出租率的有利保障。客源优势：柳叶湖离市区近，是休闲度假和商务活动的良好平台，柳叶湖酒店的高品质可以保证吸引足够的客源。政策优势：柳叶湖的开发得到了常德市政府的重视，政策给予极大扶持，而开发商拥有柳叶湖地块土地一级开发的权利。产品优势：柳叶湖酒店式公寓作为常德尚未出现的具备休闲度假功能投资产品，具备一定的市场吸纳力。劣势柳叶湖度假区的建设投资目前尚未形成规模优势，市场潜力尚未充分挖掘，而且商业配套有待完善。目标市场中的会议份额在前期可能需要较高的营销投入来获得市场的认知。在项目开业前期，对随机性的目标客源 21、尚有一段时间的认知过程。机会在我国进入WTO的大背景下，随着常德市的经济发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，常德的城市品味将得到极大的提升，大规模接待散客旅游者的条件日趋成熟。常德市区（包括武陵区、鼎城区）酒店数量供不应求，在未来竞争环境中，仍会有实体不断寻求市场机会进入酒店业。本项目具有一定的时效性，但目前仍有从容腾挪的时间来准确确立自身的市场竞争策略。考虑到柳叶湖成功举办国际赛事的经验，未来也具备举办国际赛事的可能，带来入境客源的增加；随着柳叶湖开发过程中新型旅游产品的不断出现，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保柳叶湖酒店的出租率持续攀升。竞争对手目前常德市内部分酒 22、店（如华天、芙蓉）由于 长时间的知名度，会在项目经营前期吸纳部分潜在客源。近年内出现的其他投资者兴建的五星级酒店将以竞争姿态出现。四、小结1、市场调研情况表明。到2005年常德市应接待国内外游客630万人次，其中过夜旅游者按50%计，则过夜旅游者315万人次。平均停留16天，有效需求为504万人次。柳叶湖旅游度假区距常德市区仅3公里之遥，具备辐射常德市区的潜力。如预计吸纳常德市15%的有效需求，则其市场发展空间有75.6万人次，可见柳叶湖国际会展中心具备较大的市场潜力。2、目前，常德市区虽有星级宾馆20家，但高档宾馆较少，仅有四星宾馆两家，且规模不大，配套设施不完善，由于  23、柳叶湖国际会展中心周边环境优美，同时具备会议会展、商务接待、娱乐休闲的功效，随着常德市企业、政府接待规格的提升，高级商务会议也将考虑在高标准酒店举行。本项目的建设弥补了常德市在五星级酒店的欠缺，有望成为常德市酒店业的新“明星和龙头”企业。3、随着经济的发展，国家地位的加强及中国加入世贸组织，国际国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展推动常德旅游业，尤其是酒店业继续繁荣、兴旺。4、随着常德市城市化进程的加快，在2020年以前常德将为拥有城市人口100万的大城市，纵观国内现有的大城市，基本上都建有多座五星级酒店，因而做为新兴发展的城市，常德建设一座五星级酒店是必要的也是可行的。第四 24、章      建设内容和建设规模一、建设内容1、建产权式酒店（度假别墅）。2、建五星级宾馆2.1建设原则a、完善柳叶湖度假区的服务功能；b、与周边自然环境相协调，具备文化内涵；c、确保软硬件的一流水准，具备举办大型会展、休闲度假的功能，要求功能齐全、便利、舒适。2.2经营内容a、会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：商务会议技术交流与推广会议学术会议政务会议新闻发布会；b、客房服务为短期国际、国内游客服务（标准客房）为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）为短期 25、国际、国内政务人员服务（标准客房）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）为短期国际、国内政要服务（高级套房）为国家首脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）；c、餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧特色经营：风味厅、食街等；d、康体娱乐经营为住店客户提供一体化娱乐服务为过往客户提供大众化娱乐服务经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如：近期流行的沙壶球；e、其他服务美容、美法服务保健服务（桑那、按摩等）商务中心金融服务交通服务旅游代理 26、。二、建设规模拟建项目总占地247亩，总建筑面积110272平方米。拟建项目由度假别墅和宾馆两部分组成。其中度假别墅占地121817平方米（折合182亩），总建筑面积85272平方米；宾馆占地43290平方米，总建筑面积25000平方米。第五章      项目建设条件一、区域位置柳叶湖国际会展（中心）酒店位于柳叶湖畔戴家岗地区，柳林路与柳明路的东南角，处于柳叶湖的中心地段，地理位置优越，交通便捷，区位优势非常明显。因为距城区较近，风光旖旎而成为常德市的一个良好的旅游休闲去处，适宜建设酒店。二、自然条件1、气象条件年平均气温16.7，极 27、端最低气温-13.2，极端最高气温40.1，年平均总降雨量1372.8mm，相对湿度平均79%，风速年均3.4m/s，常德夏天主导风向为西南风，冬季为东北风。2、地形地貌常德市城区属平原岗地类型，江北城区及近郊地形平坦，为河流岗地冲积平原，平原区是构成常德市城区最主要的地貌类型。拟建的项目位于常德市城区的东部，地势平坦，海拔高层31米左右，现状主要为稻田和鱼塘，其地貌单元属沅江北岸级阶地范畴。地表上无古树名木和其他文物古迹。3、水文地质拟建项目场地内有赋荐于杂填土中的滞水及赋荐于圆砾-卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源。潜水赋荐于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量 28、大，为场地内主要地下水类型，但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀，但地下水位较高，应注意对地下室的防水处理。4、工程地质拟建场地尚未进行地质勘探，参考临近场地的地质资料，地基土层由第四系全新统（Q4）杂填土、粉质粘土、淤泥质粉土、圆砾卵、卵石组成。圆砾石作为建筑物的持力层，fk=300kpa。5、工程抗震常德市位于华南地震区长江中、下游地震亚区的麻城常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低，根据有关规定，拟建项目按基本烈度七度抗震设防。三、现有基础设施拟建场地现有地形平坦，临柳林路呈矩形，已完成三通一平等前期工作，道路网络和给排水管及电力、电讯均可依托柳林路配套齐全。第六章 & 29、#160;    主要技术方案一、总平面布置方案1、柳叶湖国际会展（中心）酒店综合体设计上综合考虑别墅区（产权式酒店）与宾馆的功能要求，力图成为一个综合性区域，道路应根据每个单元的布局来设计。可以考虑其明显的特征在于，整个酒店区被分割成围绕一个巨大中心区的不同的建筑个体，从而营造一个富于亲情的综合环境。设计一个象岛一样的环绕所有建筑物的开放空间。柳叶湖酒店的建造位置位于柳叶湖地区戴家岗一带，紧邻柳叶湖的西岸线，一个鲜明的特点是地块内水面较多且临近柳叶湖西岸线。柳叶湖酒店的设计可以考虑创造一个会议、住宿、餐饮、康体娱乐等集聚的小世界，一组覆盖不同区域开放空 30、间、同时围绕着游泳池、或湖面的各式各样的大厦，而碧波荡漾的游泳池与天然池塘是酒店为各方游客提供优质服务的标志。根据对这个建筑综合体巨大体量的严格限制，可以选择建设成为两个中心区：其中一个中心区建一个大型游泳池，周边建筑包括会议与餐饮中心、综合商务楼、旅馆客房等等；而另外一个区域根据房地产开发的需求可以设计成一个传统的花园，并布置风格各样的别墅群。2、基地内宾馆的客房、会议、休闲中心、歌舞厅、餐厅均设有单独的分区，并有明显的独立出入口，各功能区均可单独对外，互不干扰。3、在主楼的东侧设有1500平方米的停车场。4、做好绿化设计，基地绿地率不低于45%。二、建筑方案1、宾馆1.1宾馆建筑物拟建12 31、层（不包括地下一层），总建筑面积25000平方米，床位250张，按五星级标准进行设计建设。1.2建筑物地下层为设备用房层，设置空调机房、发电机房、配电室、锅炉房、水泵房、中水处理间、消防水池等，第一层设商场、宾馆大堂、餐厅；第二层设女宾桑拿洗浴中心和卡拉0K歌厅；第三层设男宾桑拿洗浴中心和舞厅；第四层设健身中心和美容美发中心；第五层为中心的办公层；建筑物的第六层第十二层为客房部。1.3建筑物总高度45米。建筑物1-4层层高4.5米，5-12层层高3.5米。1.4建筑物外观充分体现滨湖城市的景观特征。象座正在行驶的豪华客轮，使建筑风格既有时代气息又有地域特点。在色彩上不求过多的变化，以白色和灰蓝 32、色相间为主调。2、度假别墅（产权式酒店）2.1公寓式花园洋房有独体和联排别墅两种形式。2.2公寓式花园洋房采用现代欧式风格，创造一种异国情调。2.3公寓式花园洋房层数为二三层。三、结构方案1、地震烈度按七度进行抗震设防。2、宾馆采用框架、剪力墙结构，度假别墅采用砖混结构。3、所有楼面为钢筋混凝土现浇板。4、基础采用桩基。四、供电1、用电负荷等级为二级，并自备应急发电机组，其发电机容量应能满足消防用电设备及事故照明的使用负荷。总的用电负荷约为5000KVA。2、照度标准应按现行的民用建筑照明设计标准。3、走道、门厅、餐厅、宴会厅、电梯厅等公共场所应设供清扫设备使用的插座。插座回路（包括客房插座） 33、宜设漏电保护开关。供移动电器使用时，应选用带接地孔的插座。4、照明装置选用高效光源及灯具。5、重视建筑物的外观照明，设置建筑轮廊灯和泛光照明灯具。五、弱电工程1、大楼设自动交换机，每间客房装设电话分机，其分机号码宜与房间号一致。建筑物的门厅、餐厅、宴会厅等公共场所及各设备用房值班室宜设电话分机。装机容量为500门。2、大楼内设广播系统，其紧急广播应符合现行的民用建筑电气设计规程的规定。广播系统馈电回路按用户的性质分配，应急广播线路应按楼层和消防区分配。3、大楼内设有线电视系统，并应能接收VHF及UHF全部电视频道的节目，并能调频广播。4、大楼内设闭路电视设备，有使用要求时可设自播节目设备及节目 34、制作用房。5、大楼内设保安监视闭路电视系统。6、大楼内设电子计算机管理系统。六、给排水工程1、水源来自城市市政管网，大楼内设水泵站。2、采用生活和消防用水共用系统，并在大楼内调置蓄水池。3、用水定额按400升/最高日.每床计算。4、排水系统采用雨污分流制。5、大楼内的生活废水应经过生物处理达到国家排放标准后再排入水体。6、大楼集中供应热水，热水定额按65，热水150升/最高日.床计算。七、暖通空调1、大楼内设集中式空调系统；2、采用溴化锂吸收式制冷机；3、大楼内设防排烟系统。八、消防工程1、室外设消防栓6座。2、大楼内的客房、大型厅室、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料，采用非燃烧材料 35、和难燃材料。并严禁使用用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料。3、大楼内设火灾事故照明及明显的疏散指示标志。4、电力及照明系统应按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进行分区控制。5、大楼内设消防报警、自动喷淋系统。6、各楼层按规定配置干粉灭器和室内消防栓。第七章      环境保护与节能一、环境保护本项目为民用项目，属非生产性项目，在建设和使用过程中，只有少量的建筑垃圾、办公和生活垃圾及生活污水。固定废弃物通过在大楼内调置密闭式垃圾收集点，然后送至城市的垃圾处理场集中处理。生活废水排入城市市政管网后，统一送到城市污水净化中心处理。锅炉 36、采用油锅炉。二、节能为减少能源消耗，建议采取以下措施：1、采用无功补偿功能措施，减少线路中无功电流传输，降低电能损耗。2、选用节能电气产品，节电、发电效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。第八章       项目组织管理、劳动定员与培训一、组织管理机构为了对柳叶湖国际会展（中心）酒店进行管理，提高经营效率，规划建立一个由投资公司直接领导的管理机构，坚持精简、高效的企业管理原则，实行总经理负责制，所属员工实行按事定岗、按岗定员、全部实行聘任制。以下是管理组织机构示意图。二、劳动定员项目定员500人，除技术人员外，其余人员从项 37、目所在地择优录用。三、人员培训为保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员、服务员都要经过严格的专业训练，并具有一定的文化水平，所有人员在上岗前计划安排接受培训，确保项目建成后能顺利高效地运行。第九章      实施进度计划本项目拟按工期进行工程建设，一期建设度假别墅（产权式酒店），二期建设宾馆部分。度假别墅2003年开始建设，至2006年销售完毕，宾馆部分2004年开始建设，2006年底试运营。一、具体进度计划安排具体进度计划安排见下表。      & 38、#160;                           具体进度计划表序号 工程项目 2002 2003 2004 2005 200612 1 2 3 4 5 6 7 8 11 12 1 2 3 4 5 11 12 1 2 3 4 10 11 12 1 121 可研及审批 2 设计及审批 3 征地拆迁 4 度假别墅建设 39、5 宾馆建设 6 竣工验收 7 职工培训及试营业  第十章      投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资概况本投资估算为柳叶湖国际会展（中心）酒店项目的建设投资，估算内容包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、其他费用以及不可预见费用等。项目总投资为18446万元，其中宾馆总投资9703万元，度假别墅总投资8743万元。详见开发建设投资估算表。2、编制依据2.1土建工程：参照目前常德市同类建筑单位工程造价。2.2安装工程参照常德市目前类似工程概算指标估算。2.3土地取得费用参照本市目前土地出让价格 40、。2.4销售费用、管理费用并列。2.5财务费用按同期银行贷款利率估算。2.6其它费用根据常德市相关政策计列。二、资金筹措本项目估算总投资额为18446万元，其具体资金筹措方式如下：1、开发公司自筹13446万元；2、银行贷款5000万元；宾馆投资估算表序号 项目名称 建筑面积（平方米） 估算价值（万元） 备     注一 主要工程(设备) 1 主要建筑工程 25000 6700 1.1 土建工程 25000 2500 1000元/m21.2 精装修 25000 2000 800元/m21.3 给排水工程（消防） 25000 125 50元/m2 41、1.4 电气工程 25000 100 40元/m21.5 采暖通风控制 25000 75 30元/m21.6 弱电工程 25000 50 1.7 电梯工程 600 6部电梯  2 酒店家具费 1250 二 附属工程 650 1 公用工程 150 2 停车场、道路 120 3 绿化工程 200 4 围墙大门（m） 30 5 大市政工程费 150 配套建设柳明路三 土地开发费 1 征地、拆迁、安置费 817 折合65亩四 其他费用 788 1 市政设施配套费 183 2 勘察设计费 120 3%3 工程监理费 60 1%（占工程费用）4 报建费 305 5%5 职工培训费 12 42、0 五 基本预备费 448 5%六 铺底流动资金 300 共    计 9703 度假别墅投资估算表序号 项目名称 建筑面积（平方米） 估算价值（万元） 备注1 工程费用 85272 5104 1.1 土建 85272 3837 450元/平方米1.2 给排水（消防） 85272 426 50元/平方米1.3 电气工程 85272 341 40元/平方米1.4 弱电工程 85272 200 1.5 停车场、道路、围墙 300 2 其它费用 3223 2.1 土地费用 2293 折合182亩2.2 市政配套费 191 2.3 报建费 319 2.4 勘察设 43、计费 120 2.5 监理费 100 2.6 绿化 200 3 预备费 416 4 合   计 8743 第十一章      经营方式与经营策略一、经营方式1、整体经营方式度假别墅采取全部销售的经营方式，宾馆部分将按照现代企业制度组建有限责任公司。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行总经理负责制。企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。2、分体经营方式客房经营：委托“××酒店管理集团”按照国际化的管理集团经营模式进行总包式的管理经营。会议经营：引进高水准的 44、国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营。商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营。餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐饮在企业监督管理下进行随租式管理经营。娱乐经营：在企业统一领导下进行承包式管理经营；时尚性项目在企业监督管理下进行承租经营。其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包式的管理经营。二、经营策略1、产品策略（经营项目选择）在保障经营主业（客房、餐饮、会议）一体化运行的前提下根据市场需求变化，适时推出时尚性项目。2、价格策略该项目市场定位为高档位，在主业之外适当设定中档位消费项目，以为高消费新生 45、代预留价格空间。3、促销策略利用本公司以往房地产开发建设中的良好业绩，影响市场、亲近顾客、树立形象。利用项目所在地的区位优势，在周边进行项目功能性、效用性宣传。采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊机会）、分价制、优惠制、会员制、加盟制的方式吸引客户和培养长期固定的消费群体。三、产权式酒店与分时度假（度假别墅出售后考虑其功能而谋划未来的经营方式）1、产权式酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”（中文译为“泰慕赛尔”），即“时空共享”，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特 46、殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是荐储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物，无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。2、产权式酒店的性质在于所有权与经营权分离。欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与普通商品住宅和商务写字楼又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身 47、份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。3、分时度假业在我国的发展我国分时度假业起步要比欧美地区的发达国家晚20-30年，这决定了不可能完全重复西方国家的发展历史，在发展阶段上会形成自己的特色。根据特殊的发展环境和对国内分时度假企业的调查了解，分时度假在我国会经历“概念主导、法规主导和市场主导”的“三步曲”。3.1概念主导阶段：90年代后期，分时度假开始在一些旅游业发达的省区出现。发展之初，消费者对分时度假概念还很陌生，尝试引入这一经营机制的企业首先要学习和了解分时度假概念，向消 48、费者推广时，也要在要在概念传播方面投入很多的时间和精力。新闻媒体也集中对分时度假新概念进行了一轮轮介绍和推广。在概念主导阶段，企业只要立足于引入新概念就能形成创新优势，也就是“人无我有”优势，或通过将度假村房产改造，推出符合国际分时度假交换网络标准的房产，或干脆代理销售国外的分时度假地。有些企业甚至将分时度假与传统经营模式中的概念分拆，创造出基于分时度假概念之上的相关产品，也打着分时度假的旗号对外宣传和销售。概念主导阶段也是分时度假业发展的教育和启蒙阶段。引入分时度假业务的企业多出于尝试的心态，分时度假产品与国际市场“形似神不似”，市场规模较小。3.2法规主导阶段：市场开发前期，分时度假在没有 49、相应法规的环境中发展，引发了一系列的问题，在消费者当中产生不良影响。政府管理部门开始关注分时度假行业，并酝酿建立法律规范。在法规出台前后的这一阶段，分时度假管理法规本身成为对行业发展主导作用的因素。3.3市场主导阶段：我国的分时度假业将全面融入世界分时度假业大潮当中，分时度假会员国际性流动更加自由。产业销售不仅覆盖全国主要城市，而且延伸到周边地区。分时度假的经营模式也和国际接轨，整个行业进入平稳增长时期。4、柳叶湖产权式酒店投资开发模式4.1产品形态柳叶湖产权式酒店主要建筑形态主要为花园洋房公寓及其他配套设施等。根据别墅的市场销售情况，预备部分别墅纳入产权式酒店经营范畴内的可能性。由200套花 50、园式多层公寓（3-4层小户型公寓）组成。4.2投资经营模式，纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。在柳叶湖会展中心酒店规划中，考虑在一部分产品形态采用，主要是花园洋房。但也不排除根据市场的需求状况，进行有效的动态调整，这部分产品将采用产权分割后实行市场销售的方法，消费者通过购买产权式酒店的单位，可以选择委托酒店经营或者选择自住。选择自住的可以获得酒店提供的高档酒店服务，享受高质生活。第十二章      招投标方案一、招标范围勘 51、察、设计、施工、监理，以及重要设备、材料采购等方面为拟招标的范围；涉及招标资金金额为13054万元，占项目固定资产投资总额的70.77%。二、招标组织形式对勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等各项招标活动拟采用委托招标。三、招标方式对勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等各项招标活动拟采用公开招标。四、招标公告发布根据国家招投标法，拟在省、地市级媒体或其它公开刊物上公开招标。五、如果该项目经有关部门特批后，也可以采取议标的形式。第十三章      经济评价一、度假别墅部分经济分析1、经济评价主要依据：1.1建设项目经 52、济评价方法与参数（第二版）；1.2国家有关商品房政策；1.3项目设计方案；1.4房地产市场调查。2、营业收入及营业税金估算根据本项目设计方案，结合有关国家有关商品房定价原则，确定除物业管理房外采取全部出售的经营方式。2.1营业收入估算项目新建建筑面积85272平方米。参照项目周围商品房的销售行情，住宅及商业网点销售价平均按1425元/平方米估算，总的销售营业收入为12151万元。2.2营业税金及附加估算根据现行财税制度，项目须缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的5%和2%征收。项目开发完成后，总营业税及附加为650万元。3、总成本费用估算项目成本费用主要有开发建设成本、管理费用 53、等。3.1开发建设成本项目开发建设成本包括建安工程费及其它费用，详细内容构成见投资估算一章。3.2管理费用管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用，主要包括销售广告费、工资及其它管理费。根据有关规定，并结合常德的实际情况综合按收入的1%估算，计121万元。3.3项目总成本费用 上述一、二之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用8864万元。4、财务效益分析4.1利润估算项目的营业收入扣除总成本费用及营业税、即得利润总额。项目计算期内利润总额为2637万元。据此计算项目投资利润率、投资利税率和销售利润率。投资利润率=利润总额/总投资      54、     =2637/8743          =30.16%投资利税率=利税总额/总投资          =（2637+650）/8743          =37.60%销售利润率=利润总额/总收入    55、0;      =2637/12151          =21.70%5、经济评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下：投资利润率：30.16%投资利税率：37.60%销售利润率：21.70%因此，项目财务能自我平衡，有一定的经济效益，具有偿还能力。作为房地产开发项目，其财务上基本可行。二、宾馆部分经济分析1、经济效益估算与分析1.1本次可研按相应的投资、成本计算经济效益。1.2固定资产投资9403万元，流动资金300万元，年经营成 56、本费用5110万元。1.3计算期为16年，其中基建期4年，经营期12年。1.4生产负荷：投产第1年80%，其余各年100%。1.5 税率：取综合税率5.65%。2、销售收入及税金正常年营业收入为7300万元，正常年需缴纳税金412万元。3、财务盈利能力计算分析3.1损益分析项目投资利润率为18.32%，投资利税率为22.57%。3.2现金流量分析项目全部投资回收期（所得税前）9.52年（含基建期4年），财务内部收益率为11.9%。 宾馆部分现金流量分析          &# 57、160;                 单位：万元序号 经营期 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20181 现金流入 0 0 0 0 5840 7300 7300 7300 7300 7300×6 85481.1 营业收入 0 0 0 0 5840 7300 7300 7300 7300 7300×6 73001.2 回收固定资产余值 9481.3 58、 回收流动资金 3002 现金流出 3703 2000 2000 2000 4718 5522 5522 5522 5522 5522×6 55222.1 固定资产投资 3703 2000 2000 2000 2.2 流动资金投资 300 2.3 经营成本 0 0 0 0 4088 5110 5110 5110 5110 5110×6 51102.4 税金 0 0 0 0 330 412 412 412 412 412×6 4123 净现金流量（税前） -3703 -2000 -2000 -2000 1778 1778 1778 1778 1778 1778 59、15;6 30264 累计净现金流量 -3703 -5703 -7703 -9703 -7925 -6147 -4369 -2591 -813 9855 12881财务内部收益率（所得税前）：11.19%；  投资回收期9.52年；  我国五星级大酒店标准简介及上海地区五星级大酒店建安成本分析 吴正训 谈晓钰 一、我国五星级大酒店标准简介     我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定 60、办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：    (一）酒店总体基本要求      1 、 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。     2 、 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。     3 、酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。    61、0; 4 、 有中央空调系统。     5 、 有背景音响系统。     6 、 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。   （二）酒店接待大厅基本要求      1 、接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。      2 、有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、 24 小时有工作人员在岗。   62、0;   3 、提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、 18 小时提供外币兑换服务。      4 、总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。      5 、可 8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。      6 、在非经营区设客人休 63、息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。      7 、至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。    （三）客房基本要求      1 、至少有 40 间（套）可供出租的客房， 70% 客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 个开间的豪华 套房，有残疾人客房。   &# 64、160;  2 、客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。      3 、卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施， 110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。      4 、有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有 65、2 个频道。      5 、有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务， 24 小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24 小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。      6 、提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。      7 、客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。    （四）餐饮基本要求   & 66、#160;  1 、有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。      2 、有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。      3 、有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。      4 、有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。      5 、餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。      6 、厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭 。  &