这一次，地产商真要过冬了，还有哪些房企会沦陷？
作者 | 端木清树
编辑 | 伊页
恒大的事已经闹得满国风雨。那么恒大之后，谁会是下一个危险房企？
在说下一个之前，我们得先捋清恒大危机的逻辑——这个逻辑很有代表性，对预测其它房企很有用。
01
恒大的恶性螺旋
讲真，在这次挤兑出现之前，很多人（包括业内人士）都过于迷信“大而不能倒”。
万万没想到，这副多米诺骨牌倒下得这么快！
还记不记得，几个月之前恒大的楼盘突然降价促销。
还记不记得，今年以来各地的土拍大战全都不见了恒大的踪影。
可是就在3月的业绩会上，恒大还宣称已经完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型。
6月，恒大还宣布净负债率已降至100%以下，顺利实现了一条“监管红线变绿”。
许主席还在七月登上城楼观礼，给人感觉稳得很。
不过在另一边，许家印昔日的“战场好友”刘銮雄，却在中报发布之前就悄悄卖掉了恒大股票，套现5652.27万港元。
广发银行突然冻结恒大资金1.32亿。恒大的一众高管提前兑付“恒大财富”。
随后，标普、穆迪下调恒大评级，不但股价大跌，一些美元债也已经跌到了违约债的水平。
这一系列“小动作”，无不昭示着山雨欲来。
如今风险一暴露，将会加速形成一个恶性螺旋：
恒大的房子没人敢买了；
公司现金流彻底枯竭；
理财产品出现更严重的挤兑……
恒大已经在预警9月业绩大幅下降：
这只蝴蝶的翅膀，还会搅动哪里的风暴？
02
恒大不是最后一个
巧的是，几乎同一时间，河南的地产龙头建业也发出了求救信。
同一时间，广州老牌房企粤泰宣布破产清算。四川的地产一哥蓝光也被曝资金链断裂，大批项目停工。
而曾经财大气粗的野蛮人宝能，也开始债务违约、拖欠工资，汽车业务裁员已经超过65%。早已不见了当年“宝万之争”时的豪气。
回望今年上半年，地产界可谓“连珠炮”一般。
开年伊始，华夏幸福(600340,股吧)就暴了第一个大雷，紧接着是泰禾。剩下没暴的，有的全面收缩战线，有的狂卖资产断臂求生。但总要杀几个祭天。
被祭天的，几乎都是贪多求大的主。
之前的二三十年，在经济高速发展过程中是撑死胆大、饿死胆小，这也让很多企业形成了路径依赖，只知道一味地举债扩张。
文旅、快消、金融、足球、互联网、健康、新能源汽车，哪里都要插一脚，只求把摊子铺大、大、大。
这种“傻大胆”和“经济减速”一相逢，便响起惊雷无数。
在整体经济减速换挡、楼市行情不振的大环境下，房企又被画了三道红线限制融资。这就相当于自己的造血功能跟不上，外在的输血又被限制，不倒下才怪。
03
楼市进入晚秋
现在的楼市行情到底怎么样？
上半年的热点城市基本都熄火了，广州、上海、成都、杭州迅速转冷，深圳更是冷得一塌糊涂。而那些本来就阴跌的城市还在持续阴跌。
最能体现行情的是二手房。
根据易居房地产研究院的数据，8月份它监测的13个城市二手住宅成交量环比下跌17.9%，同比下跌36.6%：
这样的状态下，开发商的新房也不会好卖。
根据克而瑞的数据，8月全国百强房企的销售额同比下降了20.7%，其中有26家降幅大于30%。
恒大更甚，短短3个月就将近腰斩：6月销售额是716.3亿元，8月只有380.8亿了。
下滑趋势已成，今年的金九银十，或将变成“破铜烂铁”。
房子卖不动，融资也被限制了。
限制融资的方式是：既对房企画下三道红线，又对银行定下了贷款限额。
简单说就是：房企你不能过度负债，踩到红线了要罚；银行你也不能贷给房企太多钱，超标了也要罚。
于是，针对房地产的定向紧缩出现了！
根据银保监会公布的数据，7月房地产贷款增速创了近8年来的新低。而房地产信托和投向房地产的理财产品的规模，近一年来也都持续下降：信托同比下降15%，理财产品同比下降42%。
根据中指研究院的数据，8月房地产企业融资总额为1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降42.4%，连续6个月下降。
房地产业正在经历一波剧烈的去杠杆。这是历史上从没有过的。
在这样的环境下，恒大不会是最后一个。
那么，下一个倒下的是谁？
经过排查，我认为比较危险的有：
绿地、宝能、融创、富力、正商、阳光城(000671,股吧)。
其中“嫌疑”最大的要属绿地和宝能。
04
绿地财务的猫腻
前面我们说过，如今这个环境下，“傻大胆”、虚胖的企业最容易暴雷。而且这种企业由于盘子大，别人不好接，一旦倒的时候就扶不住，所以尤其要当心。
绿地在摊大饼方面，相比恒大也是不遑多让。
大家知道绿地非常热衷于建造超高层地标，但是地标这种东西，只是外表看起来光鲜，收益率其实非常低。可以说，绿地的基因里，就有“外强中干”的特质。
武汉、成都的第一高楼“绿地中心”，都曾因拖欠工程款而停工几年之久。
一直游走在悬崖边上的绿地，以前年景好的时候还能挺过来，今后恐怕就要难了。
所以今年以来绿地同时做了三个大动作：出售核心资产、大幅裁员、减少拿地。
前段时间，绿地流出一则“调整组织管理架构，将裁员40%”的传闻。不过随后官方就辟谣说是“人员优化”，属于“常规动作”。
这让我想起，去年富力集团也说是人员优化，结果从62305人一下子优化到38824人，少了近4成。绿地会“优化”多少，目前还不好猜。
但光裁员肯定不够，绿地也开始向前几年的万达学习，各种卖卖卖。
早前，绿地就把上海和江苏两个地方的14个项目、27个物业打包卖了。
当别的房企都忙着把物业版块分拆上市的时候，绿地又把绿闵物业100％股权都给卖了。旗下的酒店也要挂牌出售了，不论国内的还是国外的。
今年上半年，绿地基本没怎么拿地。拿地金额占销售额的比例，绿地已经降低到11%（去年还是24%），远远低于头部房企的平均值23%。
即使如此，绿地还脚踩两条红线，负债超1.2万亿，净负债率仍然高达120%。
表面上看，相比去年来讲，“现金短债比”这一条红线变绿了。但是仔细分析会发现，这很可能是“会计魔术”的结果。
现金流大幅增长的背后，是商票规模的大幅增长：去年底绿地商票有210亿，今年上半年增加了91个亿，总量达到了300亿+，在业内大概仅次于恒大。
什么是商票，简单说就是欠供货商的钱。
也就是说，绿地的现金流增长，只是因为拖着供货商的钱没有支付而已。
所以这条绿线是如此脆弱，很可能明年又会变红。
除了商票的魔术之外，绿地还有“明股实债”的嫌疑。
明股实债是指，它融到的钱名义上是投资入股、实际上却是借债。绿地的半年报上，持有公司近半净资产的少数股东，却只拿到了25%的净利润，这通常就是明股实债的表现。这样算来，绿地的实际负债可能要远远高于账务报表。
其实从根本上讲，绿地的问题还是“摊大饼、虚胖”，业务不深入，毫无护城河。
这表现在财报上，就是利润率奇低。
2021上半年营收2826.96亿元，同比增加了34.72%（好得很）。但是一看归母净利润只增加了2.67%，而扣除非经常性损益的净利润反而下降了2.24%。
上半年，绿地控股(600606,股吧)毛利率11.86%，同比下滑3.03个百分点；净利率3.89%，同比下滑1.26个百分点；加权平均净资产收益率9.25%，同比下滑1.21个百分点。以上各项均处在行业较低水平。
安全垫太薄了！
我截个图给大家看看：
在同级别的房企中，除了已经暴雷的华夏幸福之外，绿地的毛利是最低的了。
所以绿地的市值也是一路下滑，从巅峰期的3000亿元，跌到今天595亿，蒸发了80%。
会不会成为恒大第二？
等待时间的答案。
05
宝能不堪一击
另一个危险的企业是宝能。
宝能曾因“宝万之争”一战成名，并且赚了数百亿，可谓名利双收。膨胀了之后便开始扩张、跨界、造车，在全国各大城市建地标，多么熟悉的配方。
2017年投身造车大潮，提出要用10-15年时间将宝能汽车打造成为具有国际影响力的汽车集团。2017年底收购了观致，2019年底收购了长安PSA，今年上半年又收购了猎豹汽车的安徽制造基地。
汽车还没见个影子，就已经在深圳、常熟、西安、杭州、广州、贵州、昆明、昆山、杭州等多个城市建生产基地了，规划产能至少已超过219万辆/年。
去年，眼馋社区团购，宝能也成立了“宝能生鲜”，在全国100个城市开设了中心仓。
此外还布局食品和手机业务，这个饼真的大！
可惜，雄心壮志还没持续两年，现在就要死要活了。
现在宝能已经出现了实质性违约。
6月30日，大公国际对宝能旗下钜盛华评级，由“稳定”改为“列入信用观察名单”；
7月， “中国民生信托-至信651号宝能投资信托贷款集合资金信托计划”本息兑付发生逾期，合计本息约21.16亿元；
8月，中国华融向钜盛华追还一笔40多亿的贷款；
此外，宝能旗下多个即将到期的理财产品出现逾期；
9月10日，宝能旗下最重要的一个融资平台——深圳市钜盛华股份有限公司发公告说：华融提起诉讼，要求钜盛华加速偿还借款42亿元。
从9月至今，已经被法院3次列为被执行人，执行金额高达68.62亿元！
现在整个宝能集团都在收缩，员工至少已经裁了20%。它旗下的观致汽车已经从4月份的2000人减少到800人。
而它的主业——综合金融、综合现代物流及调味品等业务，上半年净利润同比下降了19%，归母净利润更是下降了58%。
员工讨薪、供应商催款等消息层出不穷，宝能正在被现金流逼至悬崖。
多么熟悉的味道。
没想到，如此家大业大，却又如此不堪一击。
06
谁会“一语成谶”
除了绿地和宝能之外，富力、融创、正商、阳光城也值得警惕，它们基本上有三个共同点：
1、过高的负债率；
2、过低的盈利能力；
3、融资成本高、现金流短缺。
都大同小异，这里就不再一一分析了（关于融创，请参考本次推送的第三条）。
究竟哪一家会让我们“一语成谶”？密切关注中。
对了，最后感慨两个事。
第一个：任泽平离开恒大，走得真是太及时了！这么精确的出逃是如何做到的？
第二个：潘石屹的SOHO出售失败，股价暴跌，人家两口子还有心思看球赛，看看人家这临危不乱的心理素质。各位老板要好好学习。
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